Рынок жилья в 2004 г.
Итоги и прогнозы.

Основная тенденция Ульяновского рынка жилья в 2004 году - это устойчивый рост цен на все типы квартир, как на вторичном, так и на первичном рынке, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. Из множества причин роста цен на жилье в нашем регионе, можно выделить следующие: стабилизация общей экономической ситуации в России, и, как следствие, повышение уровня жизни населения в целом; укрепление курса рубля по отношению к доллару (по информации ЦБ РФ за период с декабря 2003 года по декабрь 2004 года курс доллара к рублю упал более, чем на 9%); смена политической власти в области; устойчивый покупательский спрос, стимулируемый развитием накопительных систем приобретения жилья в рассрочку и расширением спектра банковских услуг по кредитованию населения.

Вторичный рынок

Подведем некоторые итоги развития ситуации на вторичном рынке за 2004 год.
В первом полугодии цена 1 кв. м квартир повышалась в среднем на 1% в месяц. Наиболее заметно рынок оживился к началу осени, когда активизация покупательского спроса подстегнула рост цен. Начиная с августа, жилье дорожало в среднем на 2% в месяц. В ноябре отмечался пик деловой активности рынка, в связи с чем цены стремительно подскочили. Это было вызвано, помимо традиционного сезонного фактора, и политической ситуацией в регионе. В ноябре рост цен был максимальным за весь 2004 год: он составил 3,9% за месяц, в то время как с апреля по август цены выросли на 4,2%. Во второй половине декабря, несмотря на спад деловой активности, цены продолжали расти, хотя темп роста несколько замедлился. В целом, за декабрь, в сравнении с ноябрем, жилье подорожало на 2,8%. Сохранение сравнительно высоких тепмов роста цен на фоне снижения рыночной активности объясняется высокой инерционностью жилищного рынка.

Средняя цена 1 кв.м.м общей площади предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке в г. Ульяновске в декабре 2004 г. (тыс. руб.) (с учетом расходов риэлторской фирмы по продаже)

Спрос и предложение

В декабре 2004 года из поступивших в ЗАО "Центр недвижимости" заявок на покупку квартир, было зарегистрировано и обработано 202 варианта. Результаты обработки данных приведены на диаграмме (Рис.2).

Данная диаграмма отражает общую тенденцию предпочтений покупателей в декабре 2004 года. Интересно отметить, что на протяжении всего года распределение квартир по уровню спроса сохранялось примерно в таком же соотношении. По оценкам риэлторов ЗАО "Центр недвижимости", в 2004 году массовым покупательским спросом пользовались 1-2-комнатные квартиры, как "хрущёвки", так и 75-90 серии. Такие объекты продавались достаточно быстро. И темпы роста цен на них были самые высокие. С декабря 2003 по декабрь 2004 года 1-комнатные квартиры подорожали в среднем на 24,5%, 2-комнатные - почти на 21%. Комнаты и многокомнатные квартиры росли в цене медленнее.
Повышенный спрос на небольшое по площади жилье объясняется его относительной доступностью, и постоянным использованием при размене 3,4- комнатных квартир. В то же время, 1-2-комнатные квартиры - наиболее привлекательные объекты с точки зрения инвестирования.
Незначительная категория горожан интересовалась и покупала элитное дорогое жилье в новых домах. Требования таких покупателей к приобретаемому жилью ежегодно растут. Это подтверждается строительством домов "клубного" типа, которое стало популярным в последнее время. Такие дома предназначены для проживания нескольких семей, отличаются повышенной комфортностью и часто в пределах жилого объекта имеют минимальную бытовую инфраструктуру (подземные гаражи, стоянки, спорзалы, сауны, бассейны). При незначительной разнице в цене качество квартир в таких домах намного превосходит качество жилья в многоэтажных элитных новостройках. В результате, "новый" тип домов нашел своих покупателей, готовых платить больше за высокое качество и комфорт.
Предложение вторичного рынка в 2004 году, в целом, сохранялось по своей структуре. По информации городской риэлтерской базы данных, на рынке преобладали 3-х и 1-комнатные квартиры новых серий в Н. Городе и Д. Засвияжье.
Структура предложения, полученная по информации городской риэлтерской базы данных, показана на диаграмме (Рис.3)

Прогнозные оценки

Прогнозные оценки развития рынка до конца 2004 года, сделанные нами в сентябре, в целом, оправдались. Ценовой уровень в конце года достиг отметки в 10,9 тыс. руб. за 1 кв.м, что соответствует среднему значению установленных нами показателей оптимистичного (11,2 тыс.руб. за 1 кв.м) и наиболее вероятного (10,7 тыс. руб. за 1 кв.м) прогнозных сценариев.
В 2005 году снижения цен на жилую недвижимость не ожидается, напротив, вероятно их дальнейшее повышение. Известно, что росту цен на жилье обычно способствует два фактора:
- увеличение спроса, как вследствие повышения общего уровня доходов граждан, так и за счет развития различных форм жилищного кредитования;
- ограниченное предложение, связанное с низкими темпами жилищного строительства.
Принятый в декабре 2004 года пакет законов по программе "Доступное жилье", призван, с одной стороны, способствовать развитию ипотечного кредитования, а это может увеличить как спрос, так, соответственно, и цены на жилые объекты. С другой стороны, этот же закон должен способствовать развитию жилищного строительства, а увеличение предложения, как правило, приводит к снижению цен.
Какие же факторы в текущем году будут определять поведение цен на рынке жилья?
Во-первых, рост доходов населения. Учитывая тенденцию к стабилизации экономики страны в целом, - это наиболее вероятный фактор повышения цен.
Во-вторых, развитие ипотечного кредитования и, соответственно, повышение спроса на жилье. Это реальный фактор роста цен, но его влияние в текущем году не может быть значительным, так как проблема отсутствия в стране "длинных денег" по-прежнему не решена.
В-третьих, развитие жилищного строительства, означающее увеличение предложения жилья. Это реальный фактор снижения цен, но его влияние в текущем году также не может быть значительным, так как строительство само по себе инерционно.
Таким образом, основными определяющими факторами роста цен в текущем году будут: прогнозируемый уровень инфляции (8% заложено в Госбюджет на 2005 год), повышение доходов населения, а также ограниченное предложение в городе строящегося жилья.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

В течение 2004 года средняя по городу цена предложения квартир - новостроек повысилась с 9,5 тыс. руб. до 11,3 тыс. руб. за 1 кв. м. или на 19%. Темпы роста цен в сравнении с 2003 годом возросли - тогда новостройки подорожали в среднем на 9,2%.
Динамика изменения цены предложения 1 кв. м на первичном рынке показана на графике (Рис.4).

Из графика видно, что, в отличие от вторичного рынка, на первичном наблюдались как резкий спад, так и взлет цен, т.е. ценовая динамика носила ярко выраженный колебательный характер. Такие скачки цен были обусловлены широким ценовым диапазоном квартир-новостроек, зависящим от сроков сдачи домов в эксплуатацию. Превышение той или иной категории квартир в продаже и определяло средний уровень цен предложения на первичном рынке в определенный период времени.
Рост цен на первичном рынке несколько отставал от вторичного. При этом средняя по городу цена предложения 1 кв.м строящегося жилья на протяжении всего года превышала стоимость 1 кв.м вторичного жилья. Так, в июне 2004 года средняя цена предложения 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке была выше аналогичного показателя вторичного рынка на 1,5 тыс. руб. В декабре соответствующая ценовая разница составляла 0,4 тыс. руб. Тенденция сокращения ценового разрыва между квартирами первичного и вторичного рынков свидетельствует об увеличении числа покупателей готового к эксплуатации жилья. Основными причинами для этого послужили: несоблюдение графиков строительства и сроков сдачи в эксплуатацию строящихся домов; правовая незащищенность собственников квартир в строящихся домах. Эти факторы сделали вложение средств в новостройки менее привлекательными по сравнению с вторичном рынком, где жилье уже готово для проживания.
На протяжении 2004 года предложение первичного рынка было представлено, в основном, квартирами улучшенных планировок, которые отличаются от типовых квартир 75-х, 90-х серий большей площадью, нестандартной планировкой, а в отдельных случаях - наличием автономного отопления в доме.
В объединенной риэлтерской базе данных объем предложения первичного рынка в декабре по отношению к январю 2004 года снизился более, чем в два раза. Доля первичного рынка в общем объеме рыночного предложения на конец года составляла около 10%.
С учетом сложившихся факторов, объемы нового строительства в городе Ульяновске в 2005 году должны сохраниться на достигнутом уровне - около 125 тыс. кв. м. общей площади. Увеличение темпов жилищного строительства в нашем регионе возможно только при создании соответствующих условий для развития инфраструктуры строительного рынка, освоения пригородных территорий, а также формировании инвестиционной привлекательности города.

Средняя цена 1 кв.м.м общей площади предлагаемых на продажу квартир на первичном рынке в г. Ульяновске в декабре 2004 г. (тыс. руб.) (с учетом расходов риэлторской фирмы по продаже).