 |
Сделки с недвижимостью всегда являются, с одной стороны
юридически сложными, а с другой - рискованными, т.к. связаны с крупными
денежными суммами. И мошенникам известно много вариантов обмана
клиентов.
Наиболее часто обман при сделках с недвижимостью
встречается, когда от имени продавца действует лицо по генеральной
доверенности. К нам обращалась женщина-покупатель, попавшая
в подобную ситуацию. Собственниками купленной ею квартиры были муж
и жена. Муж длительное время проживал в Москве. Жена, действуя в
сговоре с "другом-риэлтером", подделала генеральную доверенность
от имени мужа и продала квартиру. Муж, приехав через 3 месяца после
сделки, и обнаружив, что лишился квартиры, естественно, подал в
суд. Сделка была признана недействительной, женщине-покупателю выплатили
небольшую часть оплаченной ею суммы, а остаток она будет еще очень
долго ежемесячно получать из заработка мошенников в колонии.
В случае, когда генеральная доверенность подлинная, тоже возможны
варианты мошенничества. Известен случай, когда покупатель, купив
квартиру, продающуюся по генеральной доверенности, и передав ее
в залог банку, так и не смог заехать в квартиру, т.к. хозяин квартиры
заявил, что доверенное лицо-посредник после совершения сделки денег
ему не передал. Хозяину пришлось оспаривать договор в суде.
Вообще сделки по генеральным доверенностям довольно рискованны и
оспоримы, т.е. могут быть признаны недействительными. Помимо случаев,
описанных выше, доверенность можно отозвать, и тогда сделка, заключаемая
лицом, которому выдана доверенность не будет иметь юридической силы.
Причем, сведения об отзыве доверенности в органы регистрации могут
поступать не оперативно. Наше агентство проводит сделки с использованием
генеральной доверенности, но юристы компании очень внимательно подходят
к проверке и одобрению подобной сделки. Предпринимаются дополнительные
меры безопасности, обязательно выясняется личность доверителя, без
предварительного общения с доверителем сделки вообще не проводятся.
Давно известное направление мошенничества - махинации с авансами.
На рынке недвижимости есть такая практика - закрепление за собой
понравившейся квартиры. Это может быть авансовый платеж или задаток.
Покупатель передает продавцу - собственнику жилья определенную сумму
денег в подтверждение своего намерения купить, а собственник принимает
авансовый платеж, подтверждая намерение продать конкретное жилье
на оговоренных условиях. Нам приходилось сталкиваемся с тем, что
люди передают авансы и задатки в большом размере. Если общая практика
по городу в среднем 5% от стоимости жилья, то попадались люди, которые
передавали 30, и даже до 50% стоимости квартиры. Причем договор
был составлен не с хозяином, а с третьим лицом, посредником, который
вообще не имеет полномочий брать деньги и не может что-либо гарантировать.
По такому договору мошенники ухитрялись получать задатки за квартиры,
хозяева которых вообще не собиралась их продавать.
В последнее время появилось новое направление, связанное с махинациями
с расписками. В налоговом кодексе есть положение о том, что
если человек владел квартирой менее 3 лет, то при продаже он имеет
право на налоговый вычет только в размере миллиона, а все, что получено
свыше, облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13%.
Квартиры сейчас стоят, в основном, больше миллиона. При продаже
жилья, приватизированного менее трех лет назад, люди пытаются уйти
от уплаты этого налога и указывают в договоре купли-продажи цену
квартиры 1 миллион, а на дополнительную сумму составляют расписку.
Мошенники научились пользоваться этим обстоятельством, договариваясь
с продавцом квартиры об обмане покупателя. После сделки продавец
заявляет в суд об обмане со стороны посредников: его заставили продать
за один миллион квартиру, рыночная цена которой в два раза больше,
а расписку заставили написать под давлением. Просит вернуть ему
квартиру и готов отдать миллион назад.
Бывает и так, что деньги действительно не доходят до хозяев. Это
происходит потому, что на сделке при расчетах присутствуют не только
продавец и покупатель, но и другие люди - доверенные лица, родственники.
И в момент передачи денег покупатель, волнуясь, зачастую не обращает
внимания, кому именно передается сумма. Фактически этот момент обычно
контролирует риэлтер. Если риэлтер со стороны покупателя недобросовестный
или вообще отсутствует, то переданные деньги могут осесть в руках
посредников и не дойти до хозяина.
Главная причина, почему люди идут на такие рискованные сделки -
потому что мошенники, как правило, предлагают квартиры дешевле,
прекрасно изучив психологию людей, которые, видя дешевизну, буквально
"кидаются" на приманку. Вокруг таких квартир создается
ажиотаж, и человек теряет здравый смысл, готов передать любую сумму,
чуть ли не полностью расплатиться до завершения сделки. Мошенники
играют на основных слабостях человека, в первую очередь, на жадности
и желании "халявы".
Нередки ситуации, когда люди не хотят прибегать к помощи риэлтера
совсем, надеясь на свои силы или помощь юриста, друзей, родственников
со стороны. Чем это чревато?
Во-первых, сделки с недвижимостью совершаются человеком очень редко,
может быть, вообще один раз в жизни и, естественно, человек просто
не может знать всех моментов.
Во-вторых, она сложна даже для юриста, который не специализируется
на сделках с недвижимостью, потому что необходимо знать не только
множество разновидностей документов и их особенности, но и практику
ведения подобных дел. Порой юристы, с которыми приходят клиенты,
предлагают такие изменения в договорах, которые на практике вообще
никогда не применяются и часто ведут к развалу сделок. Что же говорить
о знаниях и опыте обычных людей?
В-третьих, сделки с недвижимостью связаны с большими деньгами. Даже
если люди самостоятельно решаются проводить такие сделки, то обычно
приглашают каких-либо близких на помощь. На самой сделке человек
обычно так волнуется, да и его близкие обычно тоже, что все идет
наперекосяк. Часто, общаясь после сделки с нашими клиентами, мы
слышим, что они толком не помнят, что было на сделке, потому что
находились в стрессовой ситуации. Люди порой не в состоянии даже
читать и осознавать смысл договора, и потом удивляются, как они
подписывали документы, находясь в подобном состоянии. Если же со
стороны клиента присутствует надежный риэлтер, имеющий опыт в проведении
таких сделок, который знает все нюансы и сохраняет спокойствие в
эти моменты, то он поможет клиенту избежать всех рисков.
Кроме того, при самостоятельной продаже квартиры теряется анонимность
сделки. Вам придется впускать для показа в свою квартиру незнакомых
людей. В том числе, и нечистые на руку люди будут знать, что скоро
у вас появится крупная сумма денег. Когда вы продаете через надежную
фирму, вы общаетесь только с агентом и все переговоры ведете через
него.
Соразмерив риск потерять крупные суммы денег и даже саму квартиру,
не жалко платить обычные комиссионные риэлтеру. Зато у вас будет
в порядке нервная система, и сделка будет исполнена качественно
и надежно.
Елена Робертовна Гамова, исполнительный директор
ЗАО "Центр недвижимости"
Люди часто кивают на свой достаток, а сейчас - на
экономический кризис, когда речь заходит о справедливой оплате риэлтерам.
Но те же малообеспеченные люди, порой, на удивление легко расстаются
с огромными деньгами, не желая обращаться за качественной помощью
к специалистам. Так, например, одна жительница ульяновска потеряла
около 300 тысяч рублей, дав доверенность недобросовестному посреднику.
На наше предложение вернуть несправедливо потерянные деньги, она
ответила, что раз уж пропали, так пропали. Это ведь совершенно абсурдное
отношение: отказаться от оплаты качественной услуги и просто подарить
их ловкому человечку!
Люди сами своей скупостью, непониманием, нежеланием отстаивать свои
интересы поддерживают существование так называемых "черных
маклеров", основная задача которых отнюдь не помочь вам, а
суметь сыграть на вашем нежелании заплатить за работу и получить
свой куш.
Риэлтерская услуга, оказываемая компанией нормального уровня - это
дорогая услуга. Давайте посмотрим на организацию такого агентства:
наличие помещения для сотрудников, технического оснащения (компьютеры,
телефоны, факс), аналитического отдела, юридической службы, страхование
профессиональной ответственности, зачастую - наличие Сертификата
и членства в профессиональных общественных организациях, в том числе
в Российской Гильдии Риэлторов. Все вышеперечисленное говорит о
том, что наши клиенты и не подозревают, какого уровня специалисты
обеспечивают успех той или иной сделки на каждом этапе ее прохождения.
Риэлторская компания, на самом деле, рискует очень многим. Здесь
и юридическая ответственность, и материальная ответственность перед
клиентом в первую очередь. Ведь речь, зачастую, идет об очень крупных
суммах - нескольких миллионах. А агентство гарантирует клиенту сделку
в его интересах.
Успех риэлтера зависит от суммы знаний и накопленного опыта, по
сути - это огромный интеллектуальный труд. Он заключается в умении
организовать участников и детали сделки, подобрать оптимальный вариант
решения жилищной проблемы, правильно оценить объект, грамотно разместить
рекламу о нем, убедить покупателя, подобрать подходящий вариант,
посоветовать кредитную или заемную программу, если необходимо, рассчитать
возможности клиента как заемщика, обеспечить юридическую поддержку
на каждом этапе сделки, отстоять интересы клиента перед покупателем
квартиры или продавцом, гарантировать что объект приобретается в
его собственность без всяких возможных осложнений. Это также и взаимодействие
с различными инстанциями, в том числе судебные разбирательства в
интересах клиента. И все вышеперечисленное входит в стоимость услуги.
Только специалисты способны оказать квалифицированную помощь, оценить
проблему целиком, просчитать все варианты и предложить оптимальный
выход. Риэлтерская компания в полной мере отрабатывает свое вознаграждение.
Риэлтер сопровождает клиента вплоть до передачи квартиры по акту
приема-передачи, по которому периодически происходят нарушения.
Например, после передачи ключей покупатель может не обнаружить той
двери, что значилась в акте, вместо нее стоит дешевая фанерная.
Или отсутствует линолеум... Выносят порой все, вплоть до сантехники.
Поэтому, прежде чем передать квартиру, перед заключением договора,
специалисты агентства описывают все что в ней есть, начиная от дверной
ручки, заканчивая той же сантехникой. И если после оформления квартиры
и подписания такого акта человек, получив ключи, обнаруживает недостачу,
то опять же, риэлтер вместе с юристами встает на защиту его интересов.
В нашей практике случалось подобное, и мы обязываем прежних хозяев
возвращать все согласно документов.
Если вам обещают помочь за небольшие деньги, то стоит глубоко задуматься.
Доверчивого клиента, который и рад обманываться, могут "заговорить",
обещая минимальную плату и уводя внимание от существенных деталей.
На деле клиент не будет знать, что происходит. Например, вам могут
назвать заниженную цену вашей квартиры. Мы встречались и с такими
случаями, когда сам собственник, продававший квартиру для нашего
клиента не знал ее цены в принципе, указывая на посредника. И это
далеко не все примеры.
На самом деле, все участники рынка недвижимости, в том числе "черные
маклеры", знают настоящую стоимость риэлтеской услуги. И если
вам предлагают сделать ее за откровенно небольшие деньги, будьте
уверены, "щедрый" посредник свое все равно получит, не
прямым так обходным путем. Поэтому, подумайте над этой пословицей
"Скупой платит дважды" и не позволяйте себя обманывать
и не обманывайтесь сами!
Мария Ивановна Дикова, коммерческий директор ЗАО
"Центр недвижимости"
|
