 |
Как в Ульяновске с жильем?
Вторичный рынок
По итогам 2004 года, на вторичном рынке жилья Ульяновска наблюдалась
устойчивая тенденция роста цен, наглядно отраженная на графике.
В сравнении с 2003 годом темпы этого роста возросли. Если за весь
2003 год цены выросли в среднем на 8,5%, то  В
2004 году этот показатель составил более 20%.
Заметное оживление на рынке наступило осенью, когда активизация
покупательского спроса подстегнула рост цен. Так, если в летние
месяцы (с июня по август) цены росли в среднем на 1% в месяц, то,
начиная с сентября, прирост цен составлял уже 2%. Наибольшей деловой
активностью отличался ноябрь. В этом месяце произошел резкий скачок
цен, вызванный, помимо сезонного фактора, и политической ситуацией
в регионе. Накануне смены органов местной власти, а значит, и экономической
жизни региона, участники рынка стремились активнее решать жилищные
проблемы. В ноябре темп прироста цен был максимальным в сравнении
с другими месяцами 2004 года: он составил 3,9%, в то время как с
апреля по август цены выросли на 4,2%.
Предложение вторичного рынка в 2004 году в целом сохранялось по
своей структуре. По информации городской риэлтерской базы данных,
на рынке преобладали трех- и однокомнатные квартиры новых серий
в Новом городе и дальнем Засвияжье. К концу года выбор типовых квартир
(новых серий и "хрущевок") для потенциальных покупателей
ограничился примерно на 22%.
Оценивая массовый покупательский спрос, отметим, что в 2004 году
наиболее активно спрашивались одно-, двухкомнатные квартиры - как
"хрущевки", так и 75 и 90 серий. В меньшей степени увеличилась
потребность в малогабаритном жилье и КГТ. Повышенный спрос на малометражное
жилье объясняется его относительной доступностью и постоянным использованием
при размене трех-, четырехкомнатных квартир.
Если кто-то решался улучшить жилищные условия, то, в основном, покупали
квартиры большей площади в новых строящихся домах. Эта категория
потребителей по количеству была незначительной, так как новостроек
в городе очень мало. Требования таких покупателей к приобретаемому
жилью ежегодно растут. В последнее время все более популярным становится
строительство домов "клубного" типа, которые отличаются
повышенной комфортностью и рассчитаны для проживания нескольких
семей. При незначительной разнице в цене качество квартир в таких
домах намного превосходит качество жилья в многоэтажных элитных
новостройках. В результате "новый" тип домов находит своих
покупателей, готовых платить больше за комфортные условия проживания.
Прогнозные оценки, сделанные нами в сентябре и рассчитанные до конца
2004 года, в целом оправдались. Согласно им, цена предложения 1
кв. м на вторичном рынке не должна была превысить 10,7 тыс. руб.
По нашим оценкам, в 2005 году снижения цен на жилую недвижимость
не ожидается, напротив, вероятно их дальнейшее повышение. Увеличению
темпа роста цен в 2005 году может способствовать принятие пакета
законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.
Указанные законопроекты призваны упростить и удешевить процедуру
оформления ипотечных сделок, а также способствовать развитию жилищного
строительства. В условиях неразвитой инфраструктуры строительного
рынка и крайне тяжелого положения строительной отрасли в регионе
ожидать оживления строительства, связанного с изменением законодательства,
вряд ли придется. В то же время, развитие ипотеки и накопительных
форм приобретения жилья уже с начала 2005 года может увеличить платежеспособный
спрос на жилье, что само по себе приведет к росту цен.
Первичный рынок
В течение 2004 года средняя по городу цена предложения квартир в
новостройках повысилась с 9,5 тыс. руб. до 11,2 тыс. руб. за 1 кв.
м, или на 17,9%. Динамика изменения цены предложения 1 кв. м на
первичном рынке показана на графике.
 Из
графика видно, что, в отличие от вторичного рынка, на первичном
наблюдались как резкий спад, так и взлет цен, то есть ценовая динамика
носила ярко выраженный колебательный характер. Такие скачки цен
обусловлены широким ценовым диапазоном квартир - новостроек, зависящим
от сроков сдачи домов в эксплуатацию. Превышение той или иной категории
квартир в продаже и определяло уровень цен предложения на определенный
период.
Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком,
который был максимальным в июне 2004 года, постепенно сокращался.
К концу года цена предложения на первичном рынке превышала среднюю
цену предложения вторичного рынка на 0,6 тыс. рублей за 1 кв. м,
в то время как в июне ценовая разница достигала 1,5 тыс. рублей.
Тенденция сокращения ценового разрыва говорит о том, что основная
часть покупателей предпочитала покупать жилье на вторичном рынке.
В объединенной риэлтерской базе данных объем предложения первичного
рынка к концу года снизился практически вдвое. Настолько же сократился
выбор квартир для покупателей нового строящегося жилья. В структуре
предложения первичного рынка преобладали квартиры улучшенных планировок.
Доля первичного рынка в общем объеме рыночного предложения составляла
около 9%.
В связи с тем, что эта доля очень мала, основные процессы, происходящие
на ульяновском рынке недвижимости, определял вторичный рынок, где
было сосредоточено около 91% предложения. С учетом сложившихся факторов,
объемы нового строительства в городе Ульяновске в 2005 году должны
сохраниться на достигнутом уровне - около 125 тыс. кв. м общей площади.
Увеличение темпов жилищного строительства в нашем регионе возможно
только при создании соответствующих условий для развития инфраструктуры
строительного рынка, освоения пригородных территорий, а также при
формировании инвестиционной привлекательности города.
Наталья ЯРСИНА,
"Деловое обозрение", N1, январь 2005 г.
|
