"ПРОДАЖА" НЕПРИВАТИЗИРОВАННЫХ КВАРТИР

"Продается квартира. Путем обмена" - такое или подобное объявление часто встречается в газетах, размещающих рекламные объявления о купле и продаже недвижимости. Покупателей прельщает, в первую очередь, низкая стоимость квартиры. И никто не задумывается о проблемах, которые возникнут с момента покупки такого жилья.
Один из ведущих экспертов ЗАО "Центр недвижимости" Елена Леонидовна Трофимова за время своей работы в нем была свидетелем многих жизненных ситуаций, в которые попадали люди, обращающиеся к ней за помощью, по причине порой собственной неграмотности или своей излишней самоуверенности.

Проблема продажи неприватизированных квартир заключается в том, что юридически продать их нельзя, т.к. эти квартиры принадлежат государству в лице его юридических образований, т.е. являются муниципальным или ведомственным жильем. Нельзя продать то, что не принадлежит тебе - это одно из основных правил гражданского права. Однако наши люди настолько гениальны, что для них нет запретов, которые нельзя было бы обойти. Поэтому уже много лет существует отработанная схема "продажи" неприватизированного жилья. Фактически продается право пользования жильем по договору социального найма, хотя ни один закон не оговаривает возможность того, что подобные права могут быть объектами купли - продажи.
Юридические последствия такой так называемой "продажи" для одной из сторон могут быть очень тяжелыми. Подобные операции могут использоваться разного рода мошенниками. В качестве заинтересованной стороны может выступить и сам "продавец" неприватизированного жилья.
Риэлтеры, действующие в рамках закона, предпочитают с такими сделками не связываться. Подобные операции - дело рук так называемых "черных маклеров".
Юридически "продажа" оформляется в виде обмена неприватизированной квартиры на жилье, находящееся в частной собственности граждан. При этом доплата, которую получает одна из сторон, ни в одном документе официально не фиксируется, так как в соответствии с Жилищным кодексом РФ запрещены обмены, носящие явно корыстный характер, в результате которых одна из сторон уплачивает другой компенсацию в какой - либо форме. Подобная схема противоречит и гражданскому законодательству, что является основанием для признания сделки ничтожной. Классическая схема "продажи" выглядит так:
Маклер находит "продавцу" неприватизированной квартиры "покупателя", который для начала покупает любое жилое помещение (приватизированную квартиру, дом или часть дома). Это "подставное" жилье и приобретается с одной целью - быть обмененным на неприватизированную квартиру. Территориально "подставное" жилье может быть расположено в любом районе города или области, где цены ниже.
Далее производится обмен неприватизированной квартиры на "подставное" жилье; при этом оформляется обменный ордер и договор отчуждения "подставного" жилья.
В результате "покупатель" на основании обменного ордера въезжает в неприватизированную квартиру и становится нанимателем по договору жилищного найма. А у "продавца" возникает право собственности на получаемое по обмену "подставное" жилое помещение после государственной регистрации в юридическом государственном учреждении. Конечная цель "продавца" - получить деньги, поэтому "подставное" жилое помещение продается другому лицу, может быть, желающему по предложенной схеме так же приобрести неприватизированное жилье.
В результате обмена жилыми помещениями и для "покупателя", и для "продавца" должны наступать правовые последствия. Но если для одной стороны - "покупателя" неприватизированного жилья - установление правоотношений по найму жилой площади очевидно, то для другой - "продавца" - возникновение права собственности является формальным, поскольку "подставное" помещение незамедлительно отчуждается. Соответственно сделка по обмену не устанавливает правовые последствия для "продавца" неприватизированной квартиры. В жилищном законодательстве такая сделка именуется фиктивной.
Таким образом, есть все основания для применения последствий ничтожной сделки в судебном порядке. При этом притворность сделки можно подтверждать в том числе свидетельскими показаниями.
В случае признания обмена недействительным, к сделке будут применены общие правила признания недействительности сделки согласно ст.167 ГК РФ. В результате у "продавца" останется право пользования "неприватизированной" квартирой на условиях договора жилищного найма, т.е. он вернется в квартиру, где проживал ранее. А вот "покупателю" неприватизированной квартиры придется в судебном порядке восстанавливать право собственности на "подставное" жилое помещение, поскольку к тому времени это жилье, скорее всего, сменит уже несколько собственников.
Кроме того, "покупателю" не удастся взыскать с "продавца" компенсацию в денежной форме к стоимости квартиры, поскольку никаких документов, подтверждающих наличие денежных отношений между "продавцом", "покупателем" и маклером, к моменту проведения окончательных расчетов между сторонами существовать, скорее всего, не будет. А если и останется у какой-либо из сторон расписка о передаче определенной суммы, в наше время вернуть всю сумму сразу не удастся и эта процедура растянется на несколько лет. Само собой разумеется, с судебными процессами, нервами и описью нехитрого имущества, реализации которого еще надо дождаться.