 |
На однокомнатные - наибольший спрос
Рынок жилья в январе-феврале 2005 года
Жилищный вопрос всегда был особенно актуальным
для многих поколений россиян. С наступлением рыночных отношений
тысячи людей приватизировали свое жилье, стали собственниками квартир,
коттеджей, домов. В Ульяновске, как и по всей стране, стал стремительно
формироваться рынок недвижимости. Что сегодня на нем происходит?
Соответствует ли спрос предложениям? Где можно получить квалифицированную
консультацию по вопросу приобретения жилья? Какова стоимость услуг
в той или иной риэлторской фирме? Меняется ли цена на квартиры в
зависимости от времени года?
Об этом и многом другом мы намерены рассказывать в новой рубрике
"Квартирный вопрос", которую сегодня открывает обзор рынка
жилья, подготовленный специалистами ЗАО "Центр недвижимости".
Тенденция
Ценовая кривая на протяжении последних нескольких месяцев упорно
двигалась вверх. За январь 2005 года цена предложения 1 кв. м жилья
на вторичном рынке повысилась на 3,7 процента. Это можно объяснить
инерционной сущностью рынка недвижимости и влиянием на него целого
ряда факторов. Внутриполитический связан с ожиданием от новой региональной
власти активной рыночной политики, макроэкономический - направлен
на стимулирование платежеспособного спроса населения. По данным
ЗАО "Центр недвижимости", объем сделок в январе 2005 года
превысил прошлогодний период почти на 30 процентов.
Неожиданным для многих стало повышение с 1 января 2005 года госпошлины
практически за любые регистрационные действия с недвижимостью, осуществляемые
управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области
(бывшим департаментом), а также увеличение госпошлины за все нотариальные
действия с недвижимым имуществом. Кроме того, произошли структурные
изменения в организационной системе федерального регистрационного
органа. Внутренние служебные перестановки только затруднили регистрацию
сделок с жильем, создав многочисленные очереди. В результате произошедших
изменений как для физических, так и для юридических лиц увеличилась
стоимость оформления сделок и осложнилась процедура совершения операций
с недвижимостью.
В последнее время покупательский спрос на строящееся жилье все больше
смещается в сторону квартир улучшенных планировок. В отличие от
панельных, кирпичные дома имеют более широкие планировочные возможности
и лучшие эксплуатационные характеристики.
Цена 1 кв. м первичного жилья напрямую зависит от стадии строительства.
В домах, сданных в эксплуатацию или близких к завершению, она в
среднем на 20 процентов выше, чем в тех, которые только начали возводить.
Факты показывают, что инвестиции в новостройки являются выгодным
вложением средств. При этом доля инвестиционных покупок на первичном
рынке очень низкая. Причина этого - не высокая цена 1 кв. м строящегося
жилья, а недоверие населения к строительным организациям из-за
систематического несоблюдения графиков строительства.
Вторичный рынок
За февраль цена предложения 1 кв. м повысилась в среднем на 2,7
процента. По отношению к январю прирост произошел, в основном, за
счет удорожания средней по городу цены 1 кв. м "хрущевок"
(на 3,6 процента) и роста цен на квартиры новых серий - на 1,8 процента.
Это говорит о том, что жилье дорожало неравномерно.
В отдельных районах на определенные типы квартир цены предложения
не изменились. К таким, прежде всего, следует отнести центральную
часть Ленинского района и Нижнюю Террасу. В центре уровень цен -
самый высокий в городе и часть предлагаемых к продаже объектов остается
невостребованной по причине низкой платежеспособности населения.
На Нижней Террасе, напротив, уровень цен - самый низкий в городе,
и темп роста цен здесь, как правило, отстает от других районов.
В прошлом месяце деловая активность на рынке недвижимости несколько
снизилась, что выразилось в сокращении числа сделок купли-продажи
жилья. По показателю объема сделок - основному индикатору активности
рынка - в феврале по отношению к январю отмечался спад. Отмеченные
тенденции ослабления рыночной активности пока не стали понижающим
фактором в динамике среднего уровня цен, можно говорить только о
некотором замедлении темпа их роста.
В результате снижения покупательского спроса увеличилось среднее
время экспозиции квартир (период нахождения в продаже с момента
выставления до снятия с рекламы). По данным объединенной городской
риэлтерской базы данных, в феврале по отношению к январю среднее
время экспозиции увеличилось более чем в два раза (с 74 до 153 дней).
В феврале находилось в продаже 1406 квартир стандартных типовых
планировок ("хрущевок" и новых серий). По отношению к
январю объем предложения указанных объектов на рынке увеличился
наЗ,5 процента, а в сравнении с декабрем 2004 года - примерно на
5 процентов. Постепенное обновление рынка расширило возможности
выбора необходимых объектов для потенциальных покупателей.
Спрос и предложение
В феврале 2005 года из поступивших в ЗАО "Центр недвижимости"
заявок на покупку квартир было зарегистрировано и обработано более
170 вариантов (смотри диаграмму 1).
На данной диаграмме отражена общая структура покупательского спроса
в городе, которая показывает, в каком количестве квартир каждого
вида заинтересованы покупатели.
Из диаграммы видно, что наибольшим спросом пользуются однокомнатные
(49 процентов), затем двухкомнатные (28,8 процента) и трехкомнатные
(18,7 процента) квартиры. Данное распределение, кроме желания приобрести
тот или иной вид квартир, отражает и реальные платежные возможности
населения.
По отношению к январю спрос на однокомнатные квартиры снизился примерно
на 9 процентов, на двухкомнатные - на 11 процентов, на четырехкомнатные
- на 12,5 процента. А вот спрос на трехкомнатные квартиры в феврале
относительно января даже несколько повысился.
Вторая диаграмма показывает, какой объем квартир каждого вида был
предложен к реализации в феврале.
Сопоставляя данные диаграмм по спросу и предложению, можно сделать
следующий вывод: предложение по однокомнатным квартирам заметно
отстает от возрастающего спроса на них, в то время как предложение
по трех- и четырехкомнатным квартирам его опережает. В феврале общий
относительный баланс наблюдался только между спросом и предложением
на двухкомнатные
квартиры.
Первичный рынок
Темп роста цен на первичном рынке отставал от вторичного.
В феврале средняя цена предложения 1 кв. м в районах новостроек
увеличилась на 1,7 процента против 2,7 процента прироста среднего
уровня цен на вторичном рынке.
Наибольший удельный вес в структуре предложения квартир в новостройках
занимали двух-и трехкомнатные квартиры улучшенных планировок. При
этом основной спрос на первичном рынке приходится на двухкомнатные
квартиры.
Первичный рынок по отношению к вторичному в Ульяновске уже на протяжении
многих лет удерживает более высокий уровень цен на продаваемые квартиры.
Сегодня разница между среднерыночными показателями цен первичного
и вторичного рынка составляет 1,7 процента, или 0,2 тыс. рубля за
один квадратный метр.
Наталья ЯРСИНА,
сертифицированный аналитик рынка недвижимости
"Ульяновская правда", 30 марта 2005 г.
|
