Жилье доступнее, чем вы думаете
Мифы об ипотеке и полезные советы по приобретению жилья

В последнее время на нас обрушивается множество информации с телеэкранов, с рекламных щитов, по радио, в прессе, даже от знакомых о покупке своей квартиры, об ипотеке. И мы не раз, наверное, задумывались, как же подступиться к этой теме, когда столько всякой информации, иногда противоречивой, чаще сложной и запутанной. Но иметь свое жилье, свой угол, как говорит русский человек √ кто же этого не хочет? И начинается самостоятельное плавание по банкам, по слухам, вычитывание различных буклетов в попытке во всем этом разобраться. Правда, не всегда успешно.
Помимо банковских структур, о которых осведомлена большая часть населения, на рынке действуют компании, профессионально занимающиеся оформлением ипотечных кредитов. Многие разбираются в массе тонкостей, поскольку работают с широким кругом банков и накопили опыт решения непростых вопросов, которым готовы поделиться с любым обратившимся. И в процессе общения с ними невольно раскрываются глаза на это сложное и такое увлекательное, на самом деле, понятие, как кредитование на рынке жилья. Вот часть этой ценной информации.

ИПОТЕКА

1. Нередка ситуация, когда на получение кредита нет необходимого первоначального взноса.
Во-первых, сейчас существуют ипотечные кредиты без первоначального взноса. Правда, в этом случае проценты наиболее высокие. Во-вторых, можно взять кредит под залог другой квартиры, например, молодые могут оформить в залог квартиру родителей, при их согласии. В-третьих, можно взять потребительский кредит и сделать его первоначальным взносом в ипотеку, правда, этот кредит далеко не из дешевых. И, наконец, необходимую сумму возможно накопить. Например, через любой банк, получая по вкладу проценты. Более выгодно √ накопить в кредитном кооперативе. В кредитном потребительском кооперативе ╚Строй и живи╩, например, есть несколько подходящих вариантов размещения сбережений. Наименее надежный, но часто заманчивый по прибыльности вариант √ различные инвестиционные фонды.

Если ранжировать организации, в которых вы можете накопить, по степени доходности и надежности, то получается, что наиболее надежны банки, которые обязаны застраховать вклад, но минус здесь в том, что проценты по вкладам обычно невысокие. Вторыми по доходности и надежности идут кредитные кооперативы, в уставе которых прописано обязательное целевое использование сбережений членов кооператива. У кооператива есть четкая просчитанная схема √ люди размещают свои сбережения под одни проценты, а кредит получают под другие, повыше. Более никуда, кроме как на приобретение жилья для членов кооператива, деньги не используются. Этакая касса взаимопомощи, когда все четко функционирует и направления трат понятны и прозрачны.
Инвестиционные фонды и другие небанковские организации, обещающие начисление процентов по размещаемым у них сбережениям, оперируют с ценными бумагами, и доходность здесь нельзя предсказать. Деньги размещаются на фондовых рынках, и прирост активов идет за счет операций на бирже. Это может принести большую прибыль, при умелом управлении и удачном стечении обстоятельств, но совершенно негарантированно. Ваши сбережения не застрахованы, и есть риск их потерять.

Получается, что кредитный кооператив - своего рода золотая середина для накапливающих на жилье, с неплохим процентом и гарантией возврата сбережений, записанной в уставе.

2. Предусмотрительных людей пугают большие ежемесячные выплаты по кредиту в течение долгого срока.
Практика показывает, что мало кто способен досконально разобраться во всем многообразии предлагаемых сейчас ипотечных программ и правильно произвести расчет своих возможностей.

Обратимся к цифрам. Возьмем пример ипотечного кредита без первоначального взноса, для молодой семьи без детей, возраст супругов в которой от 22 до 25 лет (в этом случае срок кредита возможен до 50 лет). Допустим, они готовы начать ╚строить свой дом╩ с однокомнатной квартиры, к примеру, хрущевки, расположенной не в центральном районе Ульяновска с ориентировочной стоимостью 1 млн.руб. Тогда мы получим ежемесячную сумму выплат в пределах 12 тыс.руб., а требования к совокупному доходу семьи (за вычетом налогов) √ 25 тысяч , что вполне реально в условиях нашего города даже для такой молодой семьи.

Ситуация становится еще более привлекательной, если у заемщика уже есть какое-то жилье, которое его не устраивает и которое он хотел бы поменять на новое. Если имеется не менее 50% стоимости желаемого жилья, а срок кредита близится к 20 годам, ежемесячные выплаты сравнимы с арендными платежами за нужную квартиру. Например, при стоимости 1-комнатной квартиры 1 200 тыс. руб. и сроке кредита 20 лет, платеж составит около
6 200 руб, а требования к доходу - 14 тысяч рублей. Что и говорить про первоначальный взнос в 70%. Выплаты при стоимости квартиры до 1,5 млн. руб. с таким взносом могут быть ниже 4 тыс.руб. в месяц.

Кредит возможно погасить и до окончания срока, спустя полгода почти все банки снимают запреты и штрафные комиссии за досрочное погашение.

3. Очень многих пугает факт переплаты по ипотечному кредиту.
Если хорошо вдуматься, переплаты по ипотеке в России нет. По мнению многих экспертов, недвижимость - лучшее вложение в нашей стране, потому что здесь ее стоимость вряд ли когда-нибудь сильно снизится. Пока ежегодный рост цен на недвижимость (в 2007 году составил по Ульяновской области более 40% - по данным аналитики ЗАО "Центр недвижимости") выше ставок по ипотеке (максимальная на жилую недвижимость в 2007 году была около 15%), зарабатывать на купле-продаже квартир и домов можно. Стоит взять кредит с минимальным первоначальным взносом и максимально длинным сроком кредитования. Уже спустя несколько лет себестоимость нового жилья будет значительно выше, потому что пока цены на вторичное жилье не снижаются, а на новостройки еще и растут.

Не стоит забывать об инфляции и росте зарплат. Если кредит был взят под 11% годовых, то при инфляции за этот период не менее 12% можно говорить о том, что переплаты вообще нет. Более того, беря кредит, вы фиксируете стоимость своего жилья. За длительный период покупательная способность денег обесценивается из-за инфляции, и через несколько лет их уже сложнее вложить в покупку того жилья, которое сейчас можно приобрести.

Плюс к этому, если в квартиру вложили как в дополнительный источник дохода, а не как в жилье, то ее можно сдать в аренду. Таким образом, она будет полностью себя окупать: жилье либо ничего не будет стоить своему владельцу, либо принесет ему еще и немалую прибыль. Тут все зависит от сегмента недвижимости, чем выше класс - тем быстрее дорожает аренда, считают эскперты портала ipocredit.ru.

4. Вы взяли ипотечный кредит по высоким ставкам, а потом произошло их снижение, как это уже было в России, и нет желания переплачивать.
Не все знают, что можно рефинансировать кредит, т.е. взять новый кредит в банке под меньшие проценты и погасить старый. Услуга, конечно, будет стоить определенных денег. Но в случае, если у вас осталась довольно большая сумма долга, а ставки по вашему кредиту неприятно высокие по сравнению с новыми, то, просчитав выгоду, стоит приложить определенные усилия, чтобы платить меньше.

5. Неприятным моментом для многих может являться необходимость в течение долгого времени совершать обязательные ежемесячные выплаты.

В перспективе стоит задуматься о том, что в большинстве банков ежемесячная сумма выплат по ипотечному кредиту неизменна в течение всего срока кредитования. И ее доля в растущей из-за инфляции зарплате будет все меньше. Т.е. бремя платы будет постепенно уменьшаться.

6. Предположим самый печальный вариант - выплат по кредиту не потянуть, вы понадеялись на свои возможности, но на деле не смогли осилить кредитное бремя.
Заложенную квартиру возможно продать и погасить кредит из вырученных денег. А в условиях растущих цен на жилье реально даже остаться в плюсе.

Единственное, эта операция не из простых, поскольку банки в большинстве случаев отказывают в продаже квартиры-залога. Нельзя сказать, что такие сделки невозможны, просто здесь есть нюансы составления договоров между продавцом и покупателем и оплаты приобретаемого жилья. Специализированные организации (в частности, риэлторские либо ипотечные брокеры) могут помочь в проведении таких сделок, например, ЗАО "Центр недвижимости" успешно осуществлял такого рода операции на практике.

КООПЕРАТИВ

1. Реальная возможность получить любое жилье - ипотечный кредитный кооператив.
Можно приобрести хоть комнату, кредитовать которую так не любят банки. А это уже шанс закрепить за собой жилплощадь и совершить первоначальные вложения в свое жилище. А копить на жилплощадь можно несколько лет. Это позволяет, например, создать задел на будущее родителям, которые заботятся о судьбе своих подрастающих детей.

В Ипотечном кредитном кооперативе "Строй и живи", который уже около семи лет успешно работает на рынке Ульяновска, в частности, есть несколько накопительно-заемных планов - со стабильными процентами по вкладу и займу и плавающими, привязанными к изменению цен на рынке жилья. Если вы готовы поставить на растущие цены, то выгодно накапливать на плане "Жилищный". На ваши сбережения будет начислен процент роста цен на рынке жилья. В условиях быстрорастущих цен будет солидный прирост сбережений. По прогнозам немалого количества экспертов, возможны кризис рынка недвижимости и падение цен. А по займу на этом плане вы также будете платить процент изменения среднерыночной цены. Со снижением цен либо их стагнацией, выплаты по займу на плане "Жилищный" будут с небольшим процентом либо вообще без оного.

Если вы хотите подстраховаться от изменений цен на рынке жилья, либо будете копить небольшой промежуток времени, вам - на "Стабильный" накопительно-заемный план. Процент на сбережения и на займ не будет зависеть от колебаний цен на жилье. Вы сможете прогнозировать как прирост своих накоплений, так и сумму последующих выплат

2. Вы находитесь на накопительно-заемном плане с плавающим процентом (например, "Жилищный"), взяли займ в период стагнации цен, а они вдруг снова стали расти большими темпами и остановки не предвидится.
Вы можете взять кредит в банке и погасить долг перед кооперативом. Существуют разные виды банковских кредитов, в том числе и на погашение имеющегося кредита. Такой шаг имеет смысл, если проценты по новой ссуде будут меньше.

3. Ваш доход позволяет взять кредит на квартиру, но большие сложности с его официальным подтверждением.
Кредитный кооператив - выход для тех, кто, например, работает по "вмененке", либо у кого официальная зарплата минимальна. Это также вариант и для той категории граждан, которым отказали в банке. Положительным моментом для желающих приобрести жилье является то, что кооператив не требует справок о доходах и поручителей, достаточно вашего обязательства исполнять его правила.

Ипотечный кредитный кооператив запрашивает, пожалуй, минимальный пакет документов: например, имея паспорт, страховое пенсионное свидетельство и, желательно, ИНН, вы уже можете присоединиться к накапливающим на свое жилье в УКК "Строй и живи" с целью получения займа.
И в заключение: приобретенное вами с помощью займа в ипотечном кредитном кооперативе жилье становится вашей собственностью и, при желании, собственностью ваших детей. Вы можете в нем прописаться.

ПОЛЕЗНЫЕ ДОПОЛНЕНИЯ

1. Вам отказали в банке без объяснения причин.
Банки могут, но не обязаны указывать причины отказа, и, возможно, вы никогда не узнаете, что не удовлетворило банковских экспертов.
Ипотечным брокерам, т.е. организациям, профессионально занимающимся помощью в оформлении кредита ведомы многие тонкости оформления документов в связи с требованиями конкретного банка. То, что для вас является несущественной деталью, для сотрудника банка может стать веским основанием для отказа в выдаче кредита. А такие вещи вполне можно было бы исправить еще до подачи документов и вынесения "приговора". Поэтому дополнительная плата специализированной организации за кредит "под ключ" часто альтернатива риску самостоятельного "плавания" с опасностью налететь на подводные рифы.
Кстати, эксперты рынка единодушны во мнении, что за ипотечными брокерами будущее по выдаче и обслуживанию кредитов для населения, ведь ипотека - это достаточно сложный вопрос. Да и банкам проще работать с компетентной организацией, которая проводит предварительную проверку заемщика и его документов (андеррайтинг) и предоставляет в банк готовое кредитное дело. В Ульяновске этот сервис, скорее, в стадии развития, но и здесь уже есть достойные представители. В частности, ЗАО "Центр недвижимости" стало лауреатом Национального конкурса "Профессиональное признание 2008" в номинации "Лучшая брокерская компания на рынке жилищных программ", подтвердив свой профессионализм на уровне страны.

Согласие с тем, что роль ипотечных брокеров на рынке кредитования будет все усиливаться, высказала и генеральный директор "МИЭЛЬ-Брокеридж" по ипотеке Ирина Кажикина. По ее прогнозам, благодаря развитию ипотечного брокериджа, через 7-10 лет специализированные ипотечные компании будут выполнять роль фронт-офисов ипотечных банков, т.е. функции банковских ипотечных служб возьмут на себя ипотечные брокерские компании.*

2. Если вы молодая семья, то вы можете получить помощь в приобретении жилья.

Если каждому из вас менее 35 лет, вы можете поинтересоваться условиями федеральной программы помощи молодым семьям в решении жилищного вопроса.

Молодым также зачастую оказывают поддержку и негосударственные компании. В частности, в ЗАО "Центр недвижимости" и ИКПКГ "Строй и живи" разработана и развивается программа для молодых семей, причем, условия участия в ней более мягкие, чем в федеральной. Молодой по программе считается семья, в которой хотя бы одному из супругов менее 35 лет. Максимальные скидки на услуги этих компаний - только начало ее действия. Сотрудничество с застройщиками, другими компаниями, готовыми помочь молодым семьям, должно облегчить молодым приобретение и обустройство своего жилья.

Кстати, бесплатную консультацию по федеральной программе поддержки молодых семей вы также можете получить в кооперативе "Строй и живи" в рамках корпоративной программы "Молодой семье - жилье доступно".

Как видите, вариантов приобретения жилья не так уж и мало.

Все сказанное, конечно, не означает, что ипотека доступна любому. В ситуации, когда кредит дается даже неплатежеспособному населению, неизбежен кризис, подобный тому, что не так давно произошел в США. Но тем, кто действительно может позволить себе приобрести жилье, знания о тонкостях кредитования на рынке недвижимости помогут облегчить и ускорить встречу с мечтой о доме и при этом существенно сэкономить!

Анна Беспалова

* В статье использованы материалы сайта ipocredit.ru